החלטה בתיק רע"א 42002-09-12

1.         רקע

בתיק זה הוגשה בקשת רשות לערער על החלטת בית משפט השלום בחיפה מיום 31.7.12, אשר דחתה בקשת רשות ערעור על החלטת רשמת ההוצאה לפועל מיום 4.3.12, לפיה נדחתה בקשת המבקשים, שהינם הנושה וכונסי נכסים בתיק ההוצאה לפועל, להורות על תיקון צו מינוי כונסי הנכסים ותיקון בקשת מימוש המשכון נשוא התיק. המשיבה בבקשה זו הינה החייבת בתיק ההוצאה לפועל (להלן: " לוקי"), ובעלת זכויות בנכס מקרקעין ברח' המלאכה 8-10 בפארק תעשייה אפק שבראש העין, הבנוי על חלקה 11 בגוש 8738 (להלן: " הנכס").

בין לוקי ובין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל") נחתמו הסכמי פיתוח, על-פיהם נחתם גם שטר משכון על זכויות לוקי בנכס בתאריך 3.8.93. שטר זה שיעבד לטובת הבנק בשעבוד שוטף את כל זכויותיה של לוקי, שהיו כאמור לפי הסכמי פיתוח. מספר שנים לאחר מכן, חתמה לוקי על הסכמי חכירה מול המינהל, שהביאו לחתימת שטרי משכון נוספים על זכויות החכירה של לוקי ביחידות שונות של הנכס (סה"כ 38 שטרי משכון נכון להיום).

במסגרת הליכי ההוצאה לפועל, ולאחר שהגישו המבקשים בקשה למימוש על-פי שטרי המשכון הנ"ל, נוכחו לדעת כי הנכס רשום כבית משותף, ועל כן מחולק לתתי-חלקות, כמו גם ליחידות מינהל. כמו כן, גילו המבקשים כי קיימות שתי יחידות נוספות בבית המשותף, תתי-חלקות מס' 31 ו-62 (להלן: " היחידות הנוספות"), שאינן כלולות בבקשת המימוש המתוקנת שהגישו בתיק ההוצאה לפועל. יחידות אלו הן קומות ביניים שלא נחתמו לגביהן הסכמי חכירה, והן נרשמו כיחידות נפרדות בבית המשותף. לפיכך ביקשו המבקשים לתקן את בקשת המימוש, באופן שהזכויות נשוא המימוש יכללו גם את היחידות הנוספות. החלטה זו נדחתה על-ידי רשמת ההוצאה לפועל, והערעור נדחה על ידי בית משפט השלום, ועל כך הוגשה בקשת הרשות לערער בגלגול שני, המונחת לפני.

2.         גלגול שלישי

בקשת רשות הערעור מבוססת כל כולה על נסיבותיו המיוחדות של המקרה, ואינה מעוררת שאלה בעלת השלכה חוקתית, ציבורית או משפטית, החורגת מתחום הבקשה, ועל כן, דינה להידחות (בר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו (3) 123 (1982)). גם לגופו של ענין, איני סבור שהחלטות הרשמת, ובית המשפט שדחה את הערעור על החלטתה, מצדיקות מתן רשות ערעור.

3.         חוסר תום לב המבקשים באי הצגת החלטת רשמת ההוצאה לפועל לבית משפט השלום

בית משפט השלום ציין בהחלטתו, שהיה חוסר תום-לב מצד המבקשים, בכך שלא הביאו את החלטת הרשמת מיום 25.3.12 לידיעת בית המשפט. המבקשים טוענים כי היה מדובר בהחלטה טכנית בלבד, שלא היה צורך לדווח עליה לבית המשפט. איני מקבל את עמדת המבקשים. הרשמת ציינה בהחלטתה כי "..בנסיבות אלה, על הכונס לפנות לערכאה המתאימה לצורך הוספת השטחים אשר אינם מופיעים בשטר המשכון, לביהמ"ש המוסמך, אשר הוא המוסמך לקבוע כי שטחים אלה נכללים בנכס המשועבד". חלק זה של החלטת הרשמת אינו טכני, ואף היווה הבהרה נוספת של עמדת הרשמת (שהייתה ברורה מלכתחילה). על כן, אכן ראוי היה שהמבקשים יצרפוה לבקשתם, על מנת שתהיה לנגד עיני שופט בית משפט השלום התמונה המלאה, ומשלא עשו כן, נהגו בחוסר תום לב.

4.         האם חל השעבוד על היחידות הנוספות?

לטענת המבקשים, יש מקום להבחין בין היחידות הנוספות לבין כל יתר היחידות, דווקא משום שלגבי היחידות הנוספות לא נחתמו הסכמי חכירה. במצב זה, לדבריהם, ממשיך לחול על היחידות השעבוד המקורי, שנחתם לאחר הסכמי הפיתוח בין לוקי למינהל. לגבי יתר היחידות נחתמו הסכמי חכירה, והסכמי הפיתוח הפסיקו לחול עליהם, ובמקומם באו הסכמי החכירה. לטענתם, מעמדה של לוקי ביחידות הנוספות שלגביהן לא נחתמו הסכמי חכירה הוא של ברת-רשות, בעוד מעמדה של לוקי ביחס ליתר היחידות הוא מעמד של חוכרת.

המשיבה מסכימה כי הסכמי פיתוח מקנים ללוקי מעמד של בר-רשות, אך זאת רק עד אשר נבנה נכס על המגרש. עם בניית הנכס, ניתן לחתום חוזה חכירה לגבי אותו הנכס, ואז הסכמי הפיתוח, שנועדו להיות בתוקף עד חתימת חוזה החכירה, פוקעים. לכן, לטענתם, עם חתימת חוזי החכירה לגבי היחידות האחרות, פקעו הסכמי הפיתוח, וככל שהנושה מעוניינת בשיעבודם, יש צורך ברישום שעבוד נוסף.

אין ספק, שעולה תמיהה בדבר מעמדה של המשיבה ביחידות הנוספות, וכיצד ניתן היתר בנייה ונרשם בית משותף בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל, מבלי שיערך הסכם חכירה לגבי חלק מהיחידות, שנוצרו על ידי יצירת קומות ביניים. אין לדעת כיצד קרה הדבר, אבל אין צורך לברר זאת כעת. 

כעולה משטר המשכון המקורי שנחתם ביום 03.08.93, זכויות לוקי בנכס מושכנו על-פיו "עד לרישום זכות החכירה או כל זכות אחרת בנכס על שם הממשכנים בלשכת רישום המקרקעין ומשכון הנכס לבנק במשכנתה בדרגה ראשונה...". כאמור, ביחס לכל יתר היחידות, אכן נחתמו הסכמי חכירה, ובעקבותיהם גם מושכנו זכויות החכירה של לוקי. מכאן, שאפשר שזכויות לוקי ביחידות הנוספות, שנכללו בהסכמי הפיתוח, אך לא נחתם לגביהם הסכם חכירה, דינן להיות משועבדות לנושה.

על פני הדברים, לא נראית טענת המשיבה, כי בזמן ששועבדו הסכמי הפיתוח, היחידות הנוספות כלל לא היו קיימות, ועל כן המשכון לא חל עליהם. בזמן ששועבדו הסכמי הפיתוח, גם היחידות שנחתם לגביהן הסכם חכירה לא היו קיימות. אפשר, שכאשר נחתם שטר המשכון המקורי, הוא שעבד את זכויות לוקי בכל נכס המקרקעין, שעדיין לא חולק ליחידות. במובן זה, כלל השיעבוד גם את היחידות שנוצרו מחלוקת הנכס ללא חתימת הסכם חכירה לגביהן. ודוק, לוקי אינה מתיימרת להיות בעלים של נכסים חדשים שנוצרו על ידה, אלא של נכסים שנחלקו מתוך הנכס ואשר לגביהם, בסופו של דבר, כאשר יוסדר הרישום, תהא זכותה זכות חכירה ממינהל מקרקעי ישראל ולא זכות בעלות, וזאת לפי אותם תנאים שנקבעו בהסכמי הפיתוח.

ואולם, השאלה היא מי יחליט האם כך או כך: האם רשם ההוצאה לפועל, כפי שביקשו המבקשים, או בית המשפט המוסמך, כפי שקבעה הרשמת. דברי שנאמרו לעיל, אינם הכרעה בענין זה, שבו לא שמעתי ראיות ולא נטענו טענות מלאות. 

5.         הפורום הנאות לתיקון השיעבוד

אני מסכים עם טענת המבקשים, כי התיקון שאושר תחילה על-ידי רשמת ההוצאה לפועל, בהחלטה מיום 2.8.11, היה הוספת שטרי משכון, ולא החלפת שטר המשכון המקורי בשטרות המאוחרים יותר. על כן, בקשת המימוש כיום נוגעת הן להסכמי הפיתוח והן לחוזי החכירה. ואולם, הן לגבי הסכמי הפיתוח והן לגבי הסכמי החכירה, בקשת הביצוע כוללת רק את ביצוע המשכון לגבי היחידות שפורטו בבקשה, ואשר המבקשת טענה שהן כלולות בשיעבוד. בהחלטתה מיום  4.3.12 קבעה הרשמת שתיק ההוצאה לפועל הפך לבקשה למימוש שעבוד על זכויות חכירה בלבד, וכי המבקשים אינם יכולים להבנות מכך שהיחידות הנוספות כלולות באופן תיאורטי בהסכם הפיתוח, כאשר השעבוד אותו הם מבקשים לממש אינו נוגע להסכם זה, אלא להסכם החכירה. הרשמת חזרה על החלטה זו בבקשה לעיון חוזר שהגישו המבקשים ביום 15.3.12, בציינה כי לא ניתן להוסיף יחידות שלא מושכנו לבקשת המימוש, גם אם הן בבעלות החייבת. הרשמת אף חזרה על החלטתה ביום 25.3.12 כאשר ציינה פעם נוספת כי אין בסמכותה להוסיף לשטר המשכון את מה שלא היה שם מלכתחילה, וכי לשם כך, על המבקשים להגיש תובענה לערכאה מתאימה.

השאלה אם יחידות נוספות שנוצרו מחלוקת נכס המקרקעין שלגביו נחתמו הסכמי הפיתוח שמושכנו, ואשר לא נחתמו לגביהם הסכמי חכירה, כלולות בשעבוד המקורי וממילא בבקשה למימוש המשכון ובכינוס הנכסים אם לאו, אינה שאלה שמן הראוי שתידון בהוצאה לפועל, המיועדת לבצע פסקי דין וחיובים הדומים לפסקי דין. זו שאלה שמן הראוי לדון בה בהגשת תובענה מתאימה לבית המשפט המוסמך ולא במסגרת מימוש משכון, כאילו החיוב כבר נקבע.